Themabijeenkomst ACO Woningtoewijzing op beperkingen: Hoe werkt dat voor ouderen? d.d. 30 augustus 2017

Woningtoewijzing op beperkingen – Hoe werkt dat?

Nog steeds is de vraag naar geschikte woningen voor mensen met een beperking, waaronder veel ouderen, groter dan het aanbod. Dit leidt tot schaarste op de woningmarkt. Toch is de animo voor ‘seniorenwoningen’ niet groot. Via toewijzingen op grond van bepaalde criteria worden vraag en aanbod zo eerlijk mogelijk bij elkaar gebracht. Sinds kort is de woningtoewijzing aan ouderen en mensen met een beperking veranderd. Hoe dan wel? Is dat een verbetering? Worden de seniorenwoningen dan wel  ‘in de lift’ bij ouderen? Zou de oplossing niet veel meer moeten worden gezocht in het vergroten van het aanbod van geschikte woningen, zeker nu de doelgroep fors toeneemt de komende decennia?

Gastspreker:
Wouter Schepers, Strategie & Beleid, Woningcorporatie Bo-Ex

Van leeftijdsturing naar sturing op fysieke beperking
Het verdelen van woningen is een lastig politiek vraagstuk in een markt die beheerst wordt door schaarste, stelt de heer Schepers. Dit hangt samen met politieke keuzes, maar ook met wettelijke kaders, bijvoorbeeld de Huisvestingswet 2014. In het kader daarvan mogen bepaalde leeftijdsgroepen niet bij voorbaat worden uitgesloten bij toewijzing van sociale huurwoningen. Dat betekent dat sinds 2014 ‘seniorenwoningen’ of ’55+ woningen’ dus niet meer exclusief aan ouderen mogen worden toegewezen, al hebben zij in veel complexen nog wel voorrang. Pas als er geen ouderen voor een vrije woning te vinden zijn, kunnen er mensen uit andere leeftijdsgroepen gaan wonen.

Actief woningzoekende 65-plussers blijken er niet zoveel te zijn, terwijl er voor hen juist veel aanbod is. Bovendien komen ouderen gemakkelijker aan een woning – simpelweg omdat zij vanwege hun leeftijd al langere tijd ingeschreven staan. Leegstand in seniorencomplexen, al dan niet tijdelijk, roept in de verhitte woningmarkt veel vragen op. Om de vraag onder ouderen wat te stimuleren, werd een paar jaar geleden de Verhuisadviseur ingesteld. Ook kwam er een ‘seniorenwoningsregeling,’ waarbij mensen in de gelegenheid werden gesteld om naar een beter passende woning te gaan tegen dezelfde huurprijs. Enig effect hadden de maatregelen wel, maar ze hebben nog steeds niet geleid tot sterke vergroting van de vraag.

Woningcorporaties hebben aanzienlijk geïnvesteerd in toegankelijkheid van woningen en in domotica-voorzieningen in woningen; een hard gelach voor hen als zo’n woning uiteindelijk aan een vitale jongere wordt toegewezen.

In het kader van de gemeentelijke Huisvestingsverordening (2015), voortvloeiend uit de Huisvestingswet 2014 moeten corporaties sinds 1 juli jl. bij elke vrijkomende woning vermelden of het een toegankelijke woning is. Die informatie moet worden gekoppeld aan woonruimteverdelingsmaatregelen – van een toegankelijke woning mag worden bepaald welke groep ervoor in aanmerking komt. Medische urgentie (indicatie via ‘Het Vierde Huis’) is, net als voorheen, een reden tot toewijzing met voorrang. Voor een toegankelijke woning komen vervolgens mensen met een beperking in aanmerking, daarna 65-plussers en ten slotte reguliere woningzoekenden. De consequentie van dit beleid is dat er andere instroom ontstaat. Dat wordt zorgvuldig gemonitord. Als er ongewenste effecten worden gesignaleerd, dan wordt er ingegrepen. Een sterke toename van medisch geïndiceerden zou bijvoorbeeld zo’n ongewenst effect kunnen zijn.

Andere benadering seniorencomplexen
Het aantal complexen waarvoor 65-plussers voorrang hebben, wordt afgebouwd. In combinatie met kwalitatieve opwaardering van die complexen hopen de corporaties meer recht te doen aan de kwaliteitswensen van de betreffende groep én te voorkomen dat er steeds andere leeftijdsgroepen instromen. Dit gaat namelijk ten koste van het voorzieningenniveau.

Uit een experiment bij Bo-Ex bleek dat er op vrijkomende woningen in seniorencomplexen niet veel wordt gereageerd: op een mooi gelegen seniorenappartement in de binnenstad bijvoorbeeld, kreeg de corporatie vrijwel geen reacties; toen er met de woning werd geadverteerd zónder seniorenlabel, reageerden er ongeveer 600 personen, waaronder toch ook veel senioren. Mensen, ook van 65 jaar en ouder, lijken niet graag in een seniorencomplex te willen wonen, terwijl er aan gelabelde seniorenwoningen zeker wél behoefte is.

Reacties en discussie

Effecten
Het is duidelijk, zo constateert de voorzitter, dat de effecten van de gewijzigde huisvestingsverordening nog niet bekend kunnen zijn, aangezien de verordening pas sinds 1 juli jl. van kracht is. Welk effect wordt ervan verwacht? De heer Schepers stelt dat de kansen op de woningmarkt voor mensen met een fysieke beperking zullen toenemen dankzij de nieuwe voorrangsmaatregel. Voor woningzoekenden van 65 jaar en ouder die geen beperking hebben, zal de slaagkans waarschijnlijk wat minder worden, al blijft hun kans toch nog het hoogst onder alle leeftijdsgroepen in Utrecht-stad, vanwege – in het algemene – de langere inschrijfduur.

Alleen fysieke beperking
Desgevraagd geeft de heer Schepers aan dat dementie niet als medische urgentie wordt aangemerkt, maar als er sprake is van een onhoudbare situatie kan iemand binnen een half jaar aan een woning worden geholpen die in zijn of haar specifieke behoeften voorziet. In principe betreft een medische urgentie alleen fysieke beperkingen. Wel wordt er bij de corporaties nagedacht over de groeiende groep mensen met een sociale beperking, maar de discussie daarover loopt nog.

Aanbod tekort
Vanuit de ACO wordt erop gewezen dat de vraag naar andere woonvormen toeneemt, bijvoorbeeld groepswonen met zorgmogelijkheden in de buurt. Ouderen willen best verhuizen, mits er aantrekkelijke mogelijkheden zijn, bij voorkeur in hun eigen buurt. Het beeld dat ontstaat van ‘ouderen die niet in een seniorencomplex willen wonen’ of ‘er is te weinig vraag naar seniorenwoningen’ is niet juist, wordt gezegd. Vaak is de ligging of het soort woningen niet aantrekkelijk. Volgens de heer Schepers is het best mogelijk om in voorkomend geval te kiezen voor een ander type woningbouw; dat vergt echter inzet van alle betrokkenen: de corporatie moet de noodzaak aantonen en de gemeente moet met betrekking tot grondbeleid willen meewerken. De heer Jansen stelt dat daarover dan ook prestatieafspraken gemaakt moeten worden zoals in motie 2015/39 al is vastgelegd.

In de wijk blijven
Enkele wijkraadplegingen van Wijkraad Oost hebben uitgewezen dat ouderen in Oost graag in die wijk willen blijven wonen. Het zou goed zijn voor de doorstroming op de woningmarkt als dat werkelijk zou kunnen. Hierop merkt de heer Schepers op dat het geen onwil van de corporaties is dat er te weinig toegankelijke woningen worden gebouwd; de daarvoor geschikte bouwlocaties zijn er simpelweg niet – zeker niet in Oost. Daar komt bij, zo wordt opgemerkt, dat ouderen best in een toegankelijke woning willen wonen, maar niet per definitie allemaal bij elkaar in een complex. De heer Schepers erkent dat het belangrijk is om bij bouwplannen rekening te houden met specifieke woonwensen, maar het aanvullen van de woningvoorraad in het algemeen heeft hogere prioriteit. Corporaties kijken er natuurlijk wel naar of vraag en aanbod op de sociale woningmarkt in evenwicht zijn; de wil om daarin te investeren is er wel en de financiële mogelijkheden groeien. De ruimte in de stad is echter beperkt. Voor het vullen van de schaarse ruimte moeten de corporaties scherpe keuzes maken.

Levensloopgeschikt
Een van de aanwezigen vraagt of de corporaties ook denken aan levensloopgeschikt bouwen. Dat is zeker het geval, zegt de heer Van der Weide (namens Bo-Ex). De meeste nieuwbouwwoningen zijn ruim genoeg, en zijn daarmee levensloopgeschikt. Het is bijvoorbeeld mogelijk om er later een (trap-) lift in te bouwen. In nieuwbouwprojecten, zeker in gestapelde bouw, is het doorgaans niet zo’n probleem om een levensloopgeschikte woning te vinden. Lastiger wordt het voor hen die een levensloopgeschikte, aantrekkelijke en betaalbare woning zoekt.

Er speelt nog een ander dilemma bij de woonruimteverdeling, vult de heer Schepers aan, neem bij voorbeeld de in 2012 opgeleverde Hof van Transwijk, met allemaal levensloopbestendige (-geschikte) woningen en de nodige gemaksvoorzieningen. Het is niet in het bijzonder bedoeld voor mensen met een fysieke beperking, maar zijn er wel erg geschikt voor. Bewoners kunnen daar met een gerust hard oud worden, maar zijn dat nog niet op het moment dat zij er gaan wonen. Zij houden dan vele jaren een aangepaste woning ‘bezet.’ Het kost de corporatie de nodige hoofdbrekens hoe zij dergelijke woningen zo effectief mogelijk kunnen inzetten.

Woon carrière
Wie niets mankeert, komt nergens special voor in aanmerking, stelt de voorzitter. Dat stimuleert niet het nadenken over de toekomst. De corporaties zouden dat juist wél moeten doen. Nu mensen worden geacht steeds langer zelfstandig te blijven wonen, wordt dat urgenter. De corporaties zouden zich moeten buigen over de vraag hoe er doorstroming in wijken op gang kan worden gebracht. De heer Schepers legt uit dat het nieuwe systeem van woonruimteverdeling als een oplossing voor de korte termijn kan worden gezien. Op langere termijn gaat het over nieuwbouw en verbouw/aanpassing; daar wordt doorlopend voor gelobbyd. Corporaties dringen er bij de gemeente voortdurend op aan om de voorraad te laten aansluiten bij de vraag.
Bij woningrenovaties geeft Bo-Ex oudere bewoners altijd in overweging om voor wat extra aanpassingen te kiezen, bijvoorbeeld een grotere badkamer (ten koste van één slaapkamer). Hier is nauwelijks animo voor; men hecht waarde aan de bestaande woonruimte en is kennelijk niet bereid om vooruit te lopen op toekomstige problemen. Het lijkt erop dat mensen niet gezien willen worden als ‘senior.’ Waarschijnlijk wordt dat binnen afzienbare tijd gewoner en meer acceptabel, zo stelt de voorzitter, gezien de toenemende vergrijzing. Daarnaast bestaat het nieuwe, landelijke beleid nog niet zo lang, het moet zich nog bewijzen. Naar de mening van de aanwezigen zouden de corporaties de acceptatie van ouder worden wel een handje kunnen helpen, bijvoorbeeld door wijkgerichte aanpak en wijkgericht overleg.

Buurtgebondenheid
Een andere reden waarom mensen een verhuizing niet in overweging willen nemen, zou de wens om in de eigen buurt te willen blijven, kunnen zijn. Wie in de binnenstad woont, zal niet gemakkelijk naar Overvecht of Kanaleneiland willen gaan. Appartementen in de binnenstad zijn er wel, maar wie eerder 80 m² tot zijn of haar beschikking had, is niet geïnteresseerd in een appartement van 40 m². Hieruit zou kunnen worden dat toegankelijkheid mogelijk niet de hoogste prioriteit heeft; mensen zijn ook gehecht aan de sociale contacten in en sociale samenhang van hun eigen buurt. Zelfs de status van een bepaalde wijk zou kunnen meespelen. Het probleem is breder, wordt gezegd, met woningverbetering alleen ben je er niet. Er zal moeten worden ingezet op bewustwording ten aanzien van de wooncarrière – dat kost tijd en het gaat niet vanzelf. Zie bijvoorbeeld de website Utrecht voor later in de wijk Noord-Oost.

Werkelijke woningbehoefte
Bij de Buurtteams wordt regelmatig gesignaleerd dat ouderen wel nadenken over hun woontoekomst, maar niet weten waar zij met hun vragen en ideeën naartoe moeten. Hierop merkt de heer Schepers op dat uit onderzoek een theoretische vraag naar voren is gekomen. Op die theoretische vraag kan het aanbod niet worden ingericht – daar zou veel meer ruimte voor nodig zijn. In de praktijk zien de corporaties weinig oudere woningzoekenden. Meer inzicht in de werkelijke behoefte is dan ook gewenst.

Woongroepen
De professionals adviseren mensen die een woongroep willen vormen, zich goed te organiseren en zich als groep bij de gemeente te melden voor een locatie. Mevrouw Coopmans (gemeente Utrecht) wijst erop dat zij verschillende goed georganiseerde groepen op de wachtlijst heeft. Helaas is er gebrek aan geschikte bouwlocaties, onder andere voor ouderen, als gevolg van politieke keuzes.
Conclusies

• De politiek zal moeten kiezen voor woon(-zorg)complexen voor groepen
• De nieuwe huisvestingsverordening kan leiden tot een eerlijker verdeling van woonruimte. De ACO krijgt over ca. een half jaar informatie over de uitkomsten van de monitoring.
• Er zou meer/beter inzicht moeten komen in de werkelijke woonbehoeften van ouderen;
• Bij voorkeur zou per wijk de woningbehoefte geïnventariseerd moeten worden.
• Vergroting van het aanbod is ook nodig, in iedere wijk. De ACO werkt -binnen het MNU- aan een zogenoemde ‘Kansenkaart Ouderenhuisvesting’ waarop locaties worden aangegeven die bij uitstek geschikt zijn voor woningen voor ouderen. Rondom deze gebieden zouden projectgroepen vanuit de wijk kunnen worden gevormd, zodat er op termijn werkelijk naar behoefte gebouwd gaat worden. Op termijn kan dan een evenwicht ontstaan tussen vraag en aanbod en geen toewijzing aan andere groepen.