Themabijeenkomst ACO “Wooninitiatieven succesvol?” 21 juni 2017

Aanleiding
Het overheidsbeleid is gericht op het zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen door ouderen. Ook is dat de wens van ouderen zelf. De vraag is: waar en hoe?
Er bestaan ook in Utrecht enkele groepen die te kennen hebben gegeven met elkaar te willen wonen en een plan hebben ontwikkeld. Het realiseren van deze plannen is niet gemakkelijk.
De MarktMeesters in Voordorp (CPO) is er wel in geslaagd een woningcomplex te realiseren. Inmiddels is het gebouwd en zijn de woningen bewoond. Een goed voorbeeld van een succesvol initiatief. Daarvan kunnen anderen leren. Wat waren/zijn de succesfactoren?
Maar ook: Wat is de rol van de gemeente? Stimulerend? Ondersteunend? Actief grondbeleid?

Gastsprekers:

• de heer Max van der Mark, bestuurslid en bewoner van wooncomplex MarktMeesters in de wijk Veemarkt
• mevrouw Coleta Coppes, bewoner van wooncomplex MarktMeesters in de wijk Veemarkt
• mevrouw Marianne Coopmans, Beleidsmedewerker Ouderenhuisvesting (gemeente Utrecht)

Inleiding

Start
Dit voorjaar trokken de eerste bewoners in het koopappartementencomplex in de wijk Veemarkt – vandaar de naam. De bewoners waren zelf opdrachtgever en voerden zelf de regie. via het zogenoemde Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Het proces is in 2005 gestart door de architect en heeft redelijk lang geduurd, met name de ontwikkelfase vanwege de economische crises. De bouw van de tien appartementen startte in 2016 en het gebouw werd in maart 2017 opgeleverd.
Gelukkig was er een uitstekend bewonersbestuur  waarin bestuurskundige, financiële en technische kennis aanwezig was. Zij hielden de vinger gedurende het hele proces stevig aan de pols. Max van der Mark noemt dit een echte succesfactor en een waardevolle aanbeveling voor soortgelijke projecten: handel als betalend opdrachtgever, zoek deskundigheid in de groep zelf en probeer het bouwproces in hoofdlijnen te begrijpen. Stel vooral daarnaast een technisch bouwbegeleider aan die in het belang van de opdrachtgever (CPO) onderhandelt met de gemeente en de bouwer. De gemeente is een lastige partij.

Gemeenschappelijke ruimten
Er maken enkele gemeenschappelijke ruimten (ca.100 m2) deel uit van het gebouw: parkeerruimte, fietsenbergplaats, gemeenschappelijke (eet)ruimte, fitness- en hobbyruimte en één logeerruimte (met sanitair)..Bij elkaar vormen zij als het ware het elfde appartement. De bewoners zijn daarvan gemeenschappelijk eigenaar, evenals van de twee gemeenschappelijke tuinen. Voor de inrichting van deze ruimten werden diverse werkgroepen gevormd.

De bewoners hebben afgesproken om eerst eens een jaar ervaring in hun nieuwe woonsituatie op te doen en niet direct allerlei strenge huisregels op te stellen. Men onderhoudt contact via een WhatsAppgroep; daarin gaat het voornamelijk over technische en huishoudelijke zaken. Over eventuele zorgvoorzieningen is nog niet gesproken. Ook niet over het handelen als bewoners vertrekken.

Maandelijkse woonkosten
De heer Van der Mark erkent dat MarktMeesters tot het duurdere segment op de woningmarkt hoort. De bewoners dragen maandelijks € 250 bij aan de Vereniging van Eigenaren – dat is inclusief reserveringen. Dit is afgezien van de financiering, die immers afhangt van de persoonlijke situatie. Aangezien de meeste bewoners uit grote (koop-)woningen elders in de stad komen, zijn zij uiteindelijk iets goedkoper uit dan voorheen.

Rol gemeente Utrecht
Marianne Coopmans (gemeente Utrecht, Beleidsmedewerker Ouderenhuisvesting) vertelt dat er in de jaren 1990 heel veel mogelijk was bij de gemeente op het gebied van wooninitiatieven, onder andere in Leidsche Rijn. Goede voorbeelden van geslaagde initiatieven zijn De Kersentuin in Leidsche Rijn (combinatie van huur en koop – een paradepaardje!) en Het Groene Dak in Voordorp.

Het aandeel van woningen, gebouwd onder CPO, is in Utrecht beperkt, namelijk ongeveer 5%. Van ongeveer het jaar 2006 tot 2013 lag de woningmarkt goeddeels stil vanwege de economische crisis. Vervolgens trok de vraag aan, maar veel ruimte om te bouwen heeft Utrecht niet meer – ook niet voor groepsinitiatieven. De gemeente kan hier dus niet zoveel uitrichten. Haar advies aan initiatiefgroepen is dan ook om een projectontwikkelaar in te schakelen, of om bij de woningcorporaties eens te informeren naar zogenoemde ‘kluswoningen’. De Provincie Utrecht heeft een ondersteuningsprogramma voor startende groepen. De gemeente geeft geen financiele ondersteuning, maar heeft wel een uitgebreide handleiding dat op de website is te vinden (www.utrecht.nl/wonen-en-leven/zelfbouw).

Reacties en discussie

Grondbeleid
Desgevraagd legt Max van der Mark uit dat men bij De MarktMeesters heeft gewerkt met zelf ingehuurde deskundigen, met garantie van WoningBorg. De bewoners wilden de regie nadrukkelijk niet uit handen geven aan een projectontwikkelaar. Het grootste probleem was het vinden van belangstellenden tijdesn de crisis in de bouw.

Er wordt opgemerkt dat de gemeente toch actief grondbeleid zou moeten voeren; sociale huurwoningen hebben immers prioriteit. (Sociale) Huurprojecten hebben in deze tijd geen kans van slagen, koopprojecten zoals De MarktMeesters wel. Marianne Coopmans beaamt dat actief gemeentelijk grondbeleid de mogelijkheden voor huurders zou verruimen, maar daar is in deze raadsperiode niet voor gekozen.

Creatievere realisatiemogelijkheden
Er staan diverse wooninitiatieven op de wachtlijst, vertelt Marianne Coopmans; de gemeente spreekt hen regelmatig, maar daar blijft het bij gezien de beperkte grond en het grondbeleid..
Een ander goed voorbeeld is de bebouwing op de NPD strook. De inbreng van het Maatschappelijk Netwerk Utrecht (waaronder ook de ACO) is volledig meegenomen in het Stedelijk Programma van Eisen en vervolgens in de opdracht aan de projectontwikkelaars. Maatschappelijk functies en ouderenhuisvesting zijn daardoor in de planontwikkeling meegenomen en de gemeente heeft genoegen genomen met een lagere grondprijs. Overigens blijkt de grond meer op te brengen dan verwacht. Dit model zou ook elders in de stad kunnen worden toegepast, want alle betrokken partijen zijn er enthousiast over. Een goed voorbeeld van facilitering door de overheid, wordt gezegd.

Ook projecten in zelfbeheer zou de kosten kunnen drukken.

Meer gezamenlijk optreden?
Om deze mogelijkheden en andere creatieve wegen met succes te bewandelen, moet hierop meer gezamenlijk worden ingezet, Netwerk als aanjaagfront? Website voor initiatieven?

Conclusies
• Utrecht groeit de komende jaren tot 420.000 inwoners
• Door haar zeer aantrekkelijke ligging en beperkte grond stijgt de grondprijs sterk, zodat wooninitiatieven nauwelijks aan de bak komen, uitgezonderd duurdere koopwoningen
• Actief grondbeleid is nodig om andere wooninitiatieven een kans te geven
• Ook moet de lijn die is uitgezet bij de ontwikkeling van de NPD strook worden voortgezet, zodat een maatschappelijk Programma van Eisen (ouderenhuisvesting met maatschappelijke functies en  toegankelijk omgeving) standaard wordt, in ieder geval voor geschikte locaties
• Met projectontwikkelaars en woningcorporaties moet meer (en gezamenlijk) contacten worden gelegd
• Wooninitiatieven moeten de handen ineenslaan; samen zijn zij sterk!
• Zet een organisaties/netwerk op voor wooninitiatieven en ook een website. Samen zijn zij sterker!
• Ook de gemeente kan dan actiever de wooninitiatieven ondersteunen en mogelijk faciliteren.

Presentaties:

Gemeente Utrecht

MarkMeesters