Themabijeenkomst ACO ‘Een verhuisadviseur voor alle senioren’ 22 maart 2017

Aanleiding:
Vanaf 2013 kent Utrecht een Verhuisadviseur voor senioren vanaf 55 jaar woonachtig is sociale huurwoningen. In Nieuwgein functioneert sinds een half jaar een algemeen verhuisadviseur voor alle woonsectoren. Vorig jaar heeft de Gemeenteraad een motie (M 2016/39) aangenomen om de mogelijkheden te onderzoeken om ook in Utrecht een algemeen ouderenadviseur in het leven te roepen en op welke manier een dergelijke adviseur gefinancierd kan worden.
Hoe denkt de huidige Verhuisadviseur hierover? Hoe werkt de verhuisadviseur? Wat heeft de verhuisadviseur bereikt in de afgelopen drie jaar? Waar zitten de knelpunten?

Gastspreker:
mw. Claartje Sadée, verhuisadviseur sociale huursector. Zij wordt geïnterviewd door Jan Jansen, lid ACO

Wat doet een verhuisadviseur?
Claartje Sadée legt uit dat allereerst de vraag verhelderd wordt samen met de cliënt. Waar heeft hij of zij behoefte aan? Hoe is het sociale netwerk samengesteld? Hoe is de financiële situatie?
Vervolgens wordt samen met de cliënt gesproken over mogelijkheden en beperkingen
De Verhuisadviseur zet zich in voor realistische verwachtingen bij de cliënt.
Tenslotte het zoeken zelf. De Verhuisadviseur laat dit bij voorkeur over aan de cliënt zelf of aan of zijn/haar netwerk. Als dat niet mogelijk is, zoekt de Verhuisadviseur voor de cliënt op Woningnet (huurders).

Hoe komen bewoners bij de Verhuisadviseur?
Vaak loopt dat via de Buurtteams of via andere instanties die bij mensen ‘achter de voordeur’ komen, maar ook via de woningcorporaties. In de afgelopen drie jaar zijn oudere huurders actief benaderd via een mailing; daar is veel respons op gekomen. De naamsbekendheid is hierdoor sterk verbeterd.

Wat doe je om mensen te ‘verleiden’ te verhuizen?
Dat is lastig, vindt Claartje Sadée. Goede informatie verstrekken is de belangrijkste taak van de Verhuisadviseur, en een beeld van de mogelijkheden geven. Soms blijken cliënten erg tegen een verhuizing op te zien. De Verhuisadviseur probeert er dan achter te komen waarom die laatste stap niet wordt gezet. Regelmatig signaleert mevrouw Sadée dat de urgentie om te verhuizen toch niet groot genoeg is, afgezet tegen de moeite die mensen hebben met verandering. Zelfs als de urgentie wel aanwezig is, blijkt dat senioren toch veel moeite hebben met verandering. Ook blijkt dat deze groep vaak te lang wacht met vertrek uit hun (te) grote woning – omdat zij zo gehecht zijn aan hun buurt en hun huis.

Welke belemmeringen ondervind je?
Volgens Claartje Sadée zijn er zeker belemmeringen, bijvoorbeeld de kwaliteit van het woningaanbod. Mensen willen meestal verhuizen naar een moderne ruime woning, met voorzieningen in de buurt. Die zijn niet altijd beschikbaar.
Het Utrechtse woningaanbod is bovendien redelijk verouderd.
‘Passend toewijzen’ is een ander knelpunt. Dit betekent dat lage inkomens alleen mogen reageren op woningen met een huur van maximaal € 592. Het merendeel van de cliënten heeft een laag inkomen. In Leidsche Rijn zijn kwalitatief geschikte woningen, maar de huurprijs ligt meestal boven die grens. Door dit passend toewijzen is de kortingsregeling in onbruik geraakt, want mensen kunnen niet meer reageren op duurdere woningen.

Hoeveel interesse is er en hoeveel toewijzingen zijn er geweest?
Juist deze week hadden de Verhuisadviseurs hun 400e cliënt. Op 1 december 2016 was sprake van 365 aanmeldingen en waren er 112 mensen verhuisd. 77 van hen lieten een grote woning achter. Conclusie: 1/3 van de aanmeldingen/cliënten is verhuisd en 2/3 laat een grote woning achter.

Hoe lang duurt het voordat iemand verhuisd is?
De duur verschilt sterk. Het ligt aan bereidheid van de cliënt. Soms is iemand binnen 3-4 maanden verhuisd maar het kan ook 2 tot 2,5 jaar duren. Mensen willen óf graag in hun eigen buurt blijven wonen, óf willen dichter bij de kinderen gaan wonen. Soms willen mensen juist weg uit hun buurt, omdat zij die te zeer (ten nadele) hebben zien veranderen (bijvoorbeeld: Overvecht).

Gaat de Verhuisadviseur ook hulp leveren aan mensen die in een koopwoning wonen, zoals in Nieuwegein?
In Utrecht nog niet, maar in Nieuwegein sinds een jaar. Van de 23 aanmeldingen verhuisden er twee. Drie cliënten besloten om hun woning aan te passen, één persoon ziet af van verhuizing en één persoon heeft een dusdanig slechte gezondheid dat hij/zij niet meer kan verhuizen.
Het aantal aanmeldingen heeft de Verhuisadviseurs verrast; men had er minder verwacht. Het hangt van de financiële situatie van de cliënt af of de volgende woning een huurwoning of opnieuw een koopwoning is. Claartje Sadée vindt het opvallend dat veel eigenaren die zich bij de verhuisadviseur aanmelden een laag inkomen hebben; 70% komt in aanmerking voor een sociale huurwoning. Velen hebben een aflossingsvrije hypotheek. Bij verkoop van de woning blijft er weinig tot niets over omdat zij de hypotheek nog moeten aflossen. De gemiddelde hypotheeklasten zijn € 300 per maand; de beslissing om in een (kleiner) huurappartement van € 500 à € 600 per maand te gaan wonen, is dan niet zo snel genomen.

Het verzoek om ook in Utrecht voor woningeigenaren te gaan bemiddelen, komt deels van de politiek (motie 2015/39). Ook Wijkraad Noordoost heeft de organisatie benaderd voor een project in Tuindorp. De mogelijkheden worden op dit moment onderzocht.

Reacties en discussie

Doel en functie van de verhuisadviseur
Het instituut Verhuisadviseur begon als instrument om doorstroming te bevorderen, maar in Utrecht kan inmiddels ook samen met de cliënt gekozen worden voor aanpassing van de woning. In dat geval verwijst de Verhuisadviseur naar de Wmo of naar het Buurtteam.
In Nieuwegein is ‘passend wonen’ naast doorstroming ook heel nadrukkelijk als doel geformuleerd.
In Lopik wordt begeleiding bij aanpassing van de woning aangeboden; daar wordt de Verhuisadviseur wat meer ‘wooncoach’.

Uitbreiding met de koopsector
De heer Martin Wisselink (contactpersoon REO, gemeente Utrecht) meldt dat het Utrechtse college positief staat tegenover de Verhuisadviseur voor de huur- én de koopsector. Er wordt onderzocht of dat laatste mogelijk is en of en zo ja hoe het financieel haalbaar is. Huurders van corporatiewoningen hoeven niet te betalen voor de Verhuisadviseur; voor eigenaren denkt de gemeente aan het berekenen van een eigen bijdrage. Utrecht kijkt voor de uitvoering van de motie 2016/39, waarin verzocht wordt de mogelijkheid van een verhuisadviseur voor bewoners van koopwoningen te onderzoeken, uitdrukkelijk naar het Nieuwegeinse model. Naar verwachting is eind volgende maand het onderzoek afgerond.

Overleg over voorstel
Er wordt afgesproken dat de ACO van het voorstel op de hoogte wordt gesteld, zodat de ACO (samen met andere organisaties) hierover met de opstellers nog van gedachten kan wisselen vóór het college het voorstel in behandeling neemt. De ACO denkt graag mee, bijvoorbeeld over financiering.

Levensloopbestendige woningen
Over ‘levensloopbestendig bouwen’ heeft de gemeente prestatieafspraken met de corporaties gemaakt. Bij ontwikkeling van bouwplannen op gemeentelijke grond worden dergelijke criteria opgenomen in de aanbestedingsprocedure, zoals bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van de NPD-strook is gebeurd.

Medefinanciering door notarissen en makelaars
De Verhuisadviseur zorgt voor doorstroming, wordt opgemerkt. Bij de verkoop van woningen hebben ook makelaars en notarissen belang. Wellicht kunnen zij een deel van de inzet van de Verhuisadviseur financieren. Claartje Sadée vertelt dat bij de start van het project in Nieuwegein wel gedacht is aan het inzetten van een preferred makelaar, maar dat is niet toegestaan (concurrentievervalsing). Goede contacten met meerdere makelaars zijn er overigens wel. Maar van medefinanciering is geen sprake.

Heden, verleden en toekomst
De Kurver (ANBO) meldt dat hij indertijd (2006) het idee heeft geopperd voor een doorstroommakelaar. De vragen die vandaag zijn gesteld, zijn destijds ook wel gesteld. De politiek was toen van mening dat de woningcorporaties de (financiële) verantwoordelijkheid moesten nemen. Voor particuliere eigenaren waren er volgens het college destijds ruim voldoende makelaarskantoren voorhanden. Aan het college werd sindsdien regelmatig gevraagd om uitbreiding van het aantal geschikte seniorenwoningen. Daar is nauwelijks gehoor aan gegeven, terwijl toch steeds meer ouderen behoefte hebben aan betere en beter passende woningen. De heer Kurver vreest dat de Verhuisadviseur op termijn zal verdwijnen vanwege gebrek aan financiële middelen, maar ook vanwege het gebrek aan geschikte/passende woningen.

Claartje Sadée wijst er op de evaluatie van een extern bureau (na twee jaar), waarbij is gekeken naar de doorstroming en het effect daarvan. De resultaten bleken wat minder te zijn dan werd verondersteld, wat echter niet heeft geleid tot opheffing van de Verhuisadviseur.
Inmiddels is berekend dat de kosten van een Verhuisadviseur worden gedekt door de huurharmonisatie. Conclusie van de evaluatie was dat er er een verantwoord verdienmodel is neergezet en dat het verder gaat dan de doelstelling die gesteld is. Gemeenten en corporaties hadden overigens wel liever meer verhuizingen gehad.

Meerwaarde
De heer Leideritz (AxionContinu) is van mening dat de Verhuisadviseur eigenlijk het werk van de woningcorporaties doet, en – gezien de resultaten – relatief duur is. De onafhankelijkheid van de Verhuisadviseur is echter wel een meerwaarde voor de cliënten.

Conclusies
• De resultaten van de Verhuisadviseur zijn niet slecht: in totaal 400 aanmeldingen bij de Verhuisadviseur, 1/3 van hen is verhuisd en 2/3 laat een grote woning achter.
• Ondanks de inzet van de Verhuisadviseur zijn er nog steeds problemen met het vinden van  passende huisvesting voor ouderen.
• Problemen zijn: de kwaliteit van de beschikbare woningen; ook zijn er te weinig geschikte woningen in de buurt van voorzieningen en het passend toewijzen.
• Bij koopwoningen is een belangrijk probleem dat de maandelijkse lasten voor een koopwoning vrijwel altijd lager zijn dan die voor huurwoningen.
• Het belang van de onafhankelijke adviesfunctie van de Verhuisadviseur wordt benadrukt, ook bij de koopsector.
• De meldingen bij de Verhuisadviseur in Nieuwgein zijn hoger dan verwacht, bij de sociale huursector in Utrecht heeft dit lang geduurd. Naamsbekendheid is toegenomen.
• De gemeente stelt de ACO op de hoogte van het voorstel wordt gesteld, zodat de ACO (samen met andere organisaties) hierover met de opstellers nog van gedachten kan wisselen vóór het naar het college gaat. Met name zal over het doel en de financiering nagedacht worden.

Klik hier voor de getoonde presentatie tijdens de themabijeenkomst.